契税和印花税是计入财产原值还是按比例分摊——共享会计师的财税共享

问：

我厂之前一直在A厂租赁厂房。 7月15日，我司与A厂签订合同，购买A厂厂房，成交总价（不含税）800万元，含房屋及建筑物。土地使用权及附着物成交价格（不含税）为700万元，土地使用权成交价格（不含税）为100万元。 7月20日产权变更时，缴纳契税（8003%）24万元。印花税（82000.05%）为4000元。 A工厂当天也向我厂开具了发票。

1) 我厂什么时候开始缴纳房产税和城镇土地使用税？

2）房产从价税的计算方法为房产原值70%1.2%=每年应纳房产税。房产的原值包括我们向税务局缴纳的契税和印花税吗？土地使用权和房屋建筑物是否应按价值比例分配？

3）从会计制度角度看，缴纳的契税和印花税是否应计入房产原值？我们如何记录这个厂房呢？如何计算折旧？

回答：

高级会计师、税务师肖雷回答：

谢谢你的提问！根据您提供的信息，我的回复如下：

问题1：我厂什么时候开始承担缴纳房产税和城镇土地使用税的义务？

政策依据：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》 财税[2006]186号- 以出让、转让方式有偿取得土地使用权的，受让方应自土地交付时间次月起缴纳城镇土地使用税合同中规定的；合同未约定土地交付时间的，受让方应当自合同签订次月起缴纳城镇土地使用税。

分析：从该规定可以看出，你们工厂的缴纳房产税和城镇土地使用税的义务应从2021年8月开始。

问题二：房产从价税的计算方法是房产原值70%1.2%=每年应纳房产税。房产的原值包括我们向税务局缴纳的契税和印花税吗？土地使用权和房屋建筑物是否应按价值比例分配？

政策依据：《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）。对于按财产原值计税的财产，无论是否记入会计账簿固定资产科目，均应按财产原价计算缴纳财产税。房屋原价应当按照国家有关会计制度规定计算。

分析：这句话的意思是，财产原值指的是会计制度，也就是说契税和印花税要算进去，不按比例分配。

问题三：从会计制度角度看，缴纳的契税和印花税是否应计入房产原值？我们如何记录这个厂房呢？如何计算折旧？

从会计制度上看，缴纳的契税和印花税应计入房地产原值。

该厂备案金额为：800+24+0.4=824.4万元。

折旧准备：

政策依据：国家税务总局2011年第34号公告第四条规定，从固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限计提折旧。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第六十条除国务院财政、税务机关另有规定外，房屋、建筑物固定资产的折旧年限最短为二十年。

分析：你的工厂应该为这家工厂计提折旧20年，并从下个月（2021年8月）开始计提折旧。