房地产开发公司：房子已经预售，税金计算正确吗？

房子已经预售，税金计算正确吗？

实践中，不少房地产开发企业通过预售的方式销售房地产项目，但在企业所得税、增值税、土地增值税的计算中经常出现问题。国家税务总局温州市税务局第一税务分局在应对M企业税务风险时，发现了预收房款过程中三个常见、典型的税务风险点。

M房地产开发公司是增值税一般纳税人。其开发的A项目于2019年4月开工建设，并于2019年10月取得商品房预售许可证，目前项目尚未竣工。 2020年，M公司共收到A项目预售房资金22236万元，并已申报缴纳相应增值税。据了解，该企业预缴土地增值税税率为2%，企业所得税毛利率为10%。

风险点一：预收账款收入未及时确认

M公司2020年收取的预售房款22236万元，全部计入“预收账款”科目。选择按照《自行开发房地产项目销售预收款》开具非应税增值税发票并申报缴纳。相应的增值税。税务人员发现，该公司“其他应付款”账户下，还多存有2019年10月之前取得的保证金1964万元。

根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人以预缴方式销售自行开发的房地产项目，应按预缴率3%预缴增值税收到预付款时。

实践中，房地产开发企业预售房产时，一般先向购房者收取定金、押金、保证金、认购费等款项，然后再收取货款。从法律角度看，保证金具有担保功能，合同双方均受到法律限制；押金、保证金、认购费都不是法律概念。一般情况下，房地产开发公司在取得预售许可证之前，不能签署《房地产销售合同》或010-30,000，这是向意向购房者收取的非正式约定金额。

目前，相关税收政策并未对其中哪些款项预收作出具体规定。但基于这些款项的法律意义和地方税务机关的执行标准，比较一致的观点是，房地产企业收取的押金应视为预付款，而保证金、保证金、认购费等应视为预付款。不被视为预付款。支付。

税务人员进一步核实发现，M公司“其他应付款”科目下记账的保证金对应的利害关系人已于2019年10月与该公司签订了《房地产预售合同》的正式协议，合同中有约定应支付保证金来抵消购买价格。据此，M公司在2019年10月之前无需对定金进行纳税申报，但在2019年10月合同签订后，定金自动转为购房者预付款。因此，M公司少计2019年收入1964万元，应补缴2019年度增值税、土地增值税、企业所得税等相关税费，并按规定缴纳滞纳金。

风险点二：预缴土地增值税不足

对于M公司2020年预售房款22236万元，税务人员发现，2020年，该公司采用“税前收入=预售房款（1+9%）”的公式计算税金收入2.04亿元，相应计算申报缴纳土地增值税408万元。

《房地产预售合同》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，适用增值税一般计税办法的纳税人，其转让房地产取得的土地增值税应纳税所得额，不予计算。包括增值税销项税额；为方便纳税人，简化预缴土地增值税的计算。房地产开发企业采用预收方式销售自行开发的房地产项目的，预缴土地增值税的依据可按以下方法计算：预缴土地增值税的依据=预收款项- 应提前缴纳增值税。

由于房地产开发项目在半成品预售阶段收取的款项尚未满足增值税纳税义务发生的条件，因此相关款项视为预付款，只需预缴增值税即可。因此，对于房地产企业来说，预缴土地增值税的计算只有两种选择：要么按照预收款项全额确定，要么按照预收款项减去预缴增值税金额确定。 - 附加税。

上述情况下，M公司A项目2020年预缴土地增值税的依据为22236万元，即22236-22236(1+9%)3%=21624(万元) ，两者均高于其目前确认的2.04亿元。因此，M公司存在2020年预缴土地增值税不足的风险。对于M企业来说，采用“预缴-预缴增值税”作为预缴土地增值税的依据，将更有利于减少其前期税费。财务压力。因此，企业M应申报缴纳2020年土地增值税预缴税款216242%=432.48（万元）。

风险点三：应纳税所得额确认不足

对于A项目2020年征收的22236万元，M公司于2020年第四季度在《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第4行“加：按特定业务计算的应纳税所得额”栏填报当年累计金额1558.56万元。 2020年，计算公式为22236(1+9%)10%-(408+73.44)=15.5856（万元），其中预缴土地增值税408万元，附加73.44万元税。税务人员发现，该项目已签订的《企业所得税季度预缴纳税申报表》中，约定2020年应收预售房款总额为23980万元，尚有预售房款1744万元。未按约定取得的出售住房款。

《房地产预售合同》（国税发[2009]31号）规定，企业通过正式签署《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》或《房地产销售合同》取得的收入，确认为销售收入的实现。采用分期收款方式销售开发产品的，按照销售合同或协议约定的价格和付款日期确认收入。付款人预付款项的，在实际付款日确认收入。企业销售未完成的开发产品取得的收入，应当按照预计应纳税毛利率按季（或月）计算预计毛利润，计入当期应纳税所得额。

根据上述规定，确认企业所得税应纳税所得额的判断标准与增值税、土地增值税不同。增值税、土地增值税强调“预付款”，而企业所得税则强调“合同或协议约定的价格和付款日期”。因此，M公司按季申报企业所得税时，应按《房地产预售合同》约定的2020年应收账款总额23980万元确认应纳税所得额。按实际预收预收款项总额确认应纳税所得额时，存在确认不足的风险。