更新重置成本|房地产估价评估重置成本法，重置成本和评估价格的区别

重置成本法是用被评估资产在现有条件下购回或新建状态的全部成本，减去被评估资产的实物折旧、功能折旧和经济陈旧折旧后的差额作为一项资产评估被评估资产的估价方法。 用重置成本法确定评估价值也可以先估计被评估资产与其他全新状态相比有多新，即求出成新率，然后用全价乘以新鲜率得到得到产品作为评估值。 由于目前我国房地产市场交易还不完善，交易资料不充分，重置成本法成为房屋建筑评估的主要方法。 重置成本法根据取得的评价依据数据的性质，采用预算重编法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。 1. 改写预算法。 该方法以项目预算的编制方法为基础，对需估计的工程造价组成部分的重置成本进行重新估计。 具体是根据拟估算的建筑工程竣工图，或按评价要求绘制工程图，按编制工程预算的方法，计算建筑物的重置成本，然后计算出建筑物的重置成本。按现行标准计算的间接费用。 方法从建筑投入价格的角度估算建筑物的重置成本相对准确。 但该方法需要较多的技术经济数据，耗时长，工作量大。 因此，本方法主要适用于：一是建筑物更新和重置成本的计算，因为本方法是基于采用新设计、新技术、新材料、新工艺，评价思路和经济技术使用的参数符合更新重置成本的评估要求。

二是适用于道路、围栏、设备基础、非标准结构等结构相对简单的建筑物的评价。 评估这些建筑物，重新预算法律的工作量不会太大。 2.预算调整方法。 本方法以待估算建筑物决算工程量为基础，按现行工程预算价格和费率调整为按现价计算的建设工程造价，加上间接费用，估算置换建筑物的成本。 该方法不需要重新计算工程量，该方法是基于建筑物原工程量合理的假设。 因此，只需将建筑物购建时的标准替换为建筑物的预算价款和费率评估基准日的标准，计算调整后的工程竣工结算成本，加上间接费用。评估基准日按现行标准计算的成本。 能。 该法要求委托方必须能够提供较为完整的建设工程预决算资料。 该方法主要适用于：一是不宜采用价格指数调整法，因缺乏参考而不能采用类比法的建筑物评价； . 3.价格指数调整办法。 价格指数调整法，是指在待测建筑物账面成本的基础上，采用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数计算建筑物重置成本的方法。 由于方法本身的原因，价格指数法在估算待估算建筑物重置成本时的准确性略有不足。 因此，应尽可能控制该方法的使用范围。 这种方法一般不适用于大型和昂贵的建筑物。

该方法一般只用于单位价值小、结构简单的建筑物的重置成本估算，其他方法难以采用。 另外，如果待估算建筑物的账面成本不明确、不真实，也不宜采用该方法。 重置价一般由建设成本、前期及其他费用、固定资产投资方向调整税和资金成本四部分组成。 建筑成本一般包括土木工程（包括结构和装修）、给排水、供暖、电气（工业和民用配电线路、照明）等项目的价值。 工程造价一般按以下方法计算： 1、选择具有代表性的建筑按规定的计算方法编制案例，参照市场上现行同类工程造价，根据案例确定比较单边造价，根据估算项目与比较单边成本的比较，用调整系数对案例以外的第一个评价项目的单边成本进行成本计算，这种方法称为：“例如：砖混建筑结构是与按单方造价确定的结构相比，系数共增加23%，估算建筑单方造价=568（1+23%）=699元/m2 2、可直接报施工结算项目概算成本或用下列公式计算项目概算单边建设成本=unil 估算项目的最终结算成本。 例如：某框架结构工程于1998年竣工，其结算成本建筑面积为3718.16m，距评价基准日约需一年时间，一年内降低建设成本0.32%。 试确定被评价项目评价基准日的单方费用。

预估项目单方预估费用=/3718.16=1039.76元/m2 前期费用及其他费用包括建设项目除工程造价外由当地政府收取的建设费用和建设单位投入建设项目的其他费用。 一、政府收费的计算 收费按照当地政府规定的现行收费标准计算。 2． 建设单位缴纳的其他费用 这部分费用主要包括以下内容和参考收费标准 三、计算方式 前期费用和其他费用可以采用表格形式计算，表格格式如下： 固定资产投资方向调整税计算依据《中华人民共和国固定资产投资方向调整税暂行条例》【（91）82号文】。 资金成本是建筑物正常建设期间所占用资金的融资成本。 利率可按中国人民银行现行标准计算，即（1+投资方向调整税率）（1+综合贷款利率）重置全价=单边重置价值建筑面积算术平均或保鲜率与理论保鲜率的加权平均值。 1、理论成新率N1=（1-使用年限/设计规定年限）100% 一般情况下，建筑物的设计年限规定如下： 2、勘探成新率：勘探成新率可根据结构、装饰、配套设施的用途和功能。 得分和综合计算可参照下表进行计算。 评估值=置换全价综合新率 5、案例A工程1996年竣工，混合结构，4层，建筑面积656.95m2，条形基础，砖墙； 屋面为珍珠岩保温、三毡四油防水层； 铝合金窗、木门； 外墙 1、建筑安装工程造价计算 （1）建筑工程 （2）安装工程 水、电、暖、环卫工程经计算更新重置成本，工程造价为： （3）建筑安装工程总造价=（建筑工程+安装工程）=建设期1年，年利率按5.85%计算： 5.重置单价=（建筑安装单方成本+初始成本+其他费用+资金成本 6.重置全价=重置单价建筑面积=1685元/m656.95m=经房屋勘察技术鉴定后，按施工现场勘察评价分项标准，对建筑结构、装饰装修、设备分别打分，根据权重系数逐一计算建筑成新率。

其次，根据建筑物的使用寿命、使用年限和剩余使用寿命，计算出建筑物的理论更新率，最后计算出综合更新率。 在熟悉建筑施工资料的基础上，根据建筑工地勘察评分标准更新重置成本，对建筑结构、装修、设备三部分进行评分，并根据建筑造价确定三部分的权重各部分的组成和使用寿命。 这就决定了房屋估价的新率。理论成新率（经济寿命50年）理论成新率=（使用寿命-使用年限）使用寿命100%=（50-3）50100%=94%（3）综合成新率

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