最有争议的地方！默默无闻二十多年后，如今与前海相比。深圳人会为此付出代价吗？
分类：网校动态日期：2024-10-02 21:05:02人气：
河套堪比下前海。
建国40周年庆典上，这里受到国家领导人的重点关注，一度成为众人瞩目的焦点！
近日，河套地区再次引发关注：
5月6日，香港正式宣布将在深圳河南岸建设“新界北卫星城”；
5月25日，香港财政司司长表示，将全力推进河套区港深创新及科技园建设。
河套位置示意图
所谓“环路”，是深圳河截直后从深圳划向香港的一块土地，面积约1平方公里。后来，随着规划的推进，合作区面积扩大至约4平方公里。
20多年来，深港两地围绕“环路做什么”反复讨论。
直到2017年1月3日，深港两地才明确规划在河套地区建设“港深创新科技园”，标志着河套地区持续多年的发展取得实质性突破。很多年了。
此时，环路变得焦躁起来。大量急需的投资者涌入。
但不可否认的是，关于这一领域的争议从未结束。
Loop最大争议：发展缓慢！
只知前海，不知河套，是很多深圳人的现状。你可能听过两种说法：
一是“过去10年看前海，未来10年看河套”；
第二个是“循环只是一个陷阱”。为什么河套和前海放在一起说？
这涉及到城市发展的内在逻辑，要从深圳以往的规划说起。
深圳第一代规划《深圳经济特区总体规划（1986-2000）》中，妈湾（前海）被战略性预留，供2000年后发展。
《深圳经济特区总体规划（1986-2000）》
深圳之所以呈现出“一路向西”的城市发展态势，离不开原城市规划——“分区分组、分期开发”的基本逻辑。
值得一提的是，上世纪末，人口聚集地为罗湖、上步、蛇口，福田中心区尚未成为中心区。
后来我们还了解到，深圳市将这块宝贵的土地命名为“前海深港现代服务业合作区”。
深圳只有两个主城区中心《深圳市城市总体规划（2010-2020）》。一个是福田罗湖中心，一个是前海中心。
可见深圳对深港合作的高度重视。
《深圳市城市总体规划（2010-2020）》
但以前海为中心，必然导致整个城市的发展向西倾斜。
深圳仍要做“中国卓越”，所谓“东进、联西、通南、北拓、胜华”，以福田为中心“进、联、通、拓”四个方向。
在这层逻辑下，就不难理解为什么同为深港合作区的河套区近年来频频出现，并被当局抬高了高度。
然而，Loop也被很多人称为“道”。
与前海聚集资源的魅力相比，河套的发展被诟病出奇的缓慢！
这背后是两国政府20多年的磨合。 1997年至2021年，该地区面貌仍未得到实质性改善。
河套实拍，图片来源网络
低矮破旧的住宅楼和无限静止的香港公园一片空白。
归根结底，深港合作发展仍存在不确定性。大家对海峡两岸政府在该地区开发合作的进展和力度信心不足。
虽然在庆祝四十周年后，香港已表示未来将加快在深圳河南岸建设“卫星城市”（预计2025年开工，首批建设）居民和企业将于2032 年搬入）。
规划是好的，但是还是存在很大的不确定性！
对于河套地区的建设，深圳的诚意可见一斑，无论是财力、物力还是人力，但香港方面的动态却是肉眼可见的。深圳河的对岸，依旧是这样。
河道房价深度分析
因为前海的神奇，深圳“一路西行”的势头十分强劲。近年来，市场上新房需求旺盛，二手房首当其冲。
而中间的河套又增加了多少？
找到中介朋友，得到了一些内部数据：该地区指导价7万-8万-8万/平方米，市场价差近2万/平方米。
综合比较天健时尚花园、富园花园、地涛豪园三个小区2019年至2021年的房价（因价格敏感性未公布）可以发现，两个小区的平均房价涨幅年约50%。
这个50%已经算很高了。官方数据显示（国家统计局70个城市数据），深圳房价近两年平均上涨23.2%。
总体来说，Loop并不逊色于大势。
卢普区共有三个主要区域可供参观：
一是福田保税区。
福田保税区位于河套C区西部组团园区。
福保房价快速上涨的原因是环路利好规划+上市名校学位（福外井南校区）+地铁开通的结合。
其中，最关键的因素就是名校的推广。附近有名校，福宝的住宅改造成学区房，直接带动了周边房价的上涨。
不过，值得一提的是，虽然河套区定位较高，但该地区并没有实力雄厚的学校，包括被列为名校的阜外南校区。预计气氛会比较严肃，而且结果还没有出炉，所以溢价已经很高了。
下一步是看学校的表现。如果表现出色，那么很可能还会出现另一波上涨。否则，可能成为房价下跌的隐患。
二是皇岗口岸片区。
皇岗港区增速将相对弱于保税区。区内标杆皇御苑是河套地区最舒适、最昂贵的楼盘。与落马洲地区相对，直接受益于河套地区的优势。
皇御苑实拍
同时，缺点也很明显，比如土地审批早、建筑老旧、集装箱卡车噪音大、学历平庸等。不过，随着皇岗口岸的改造，作为纯粹的旅检口岸，噪音问题可以得到改善。此外，黄冈中学也开始重建，具有一定的想象空间。
皇御苑六期深圳地产金陵（皇御苑最终项目）是该区域唯一在售新房。但由于是公寓，销售情况并不理想（该项目是1991年拿下的地块，土地类型为住宅）。土地，但当时的规定是70平方米以下的房屋称为“单身公寓”）。
65平方米的两居室公寓颇受欢迎。毕竟是福田小公寓。
第三，赤尾地区。
然后是赤尾地区。他们的一个共同点是，房子都比较老旧，而且比较密集。周边有不少农家乐。居住体验并不好。靠近滨河大道，噪音污染严重。
但随着区内南华村棚户区改造建设以及福田海岸城旧改造的推进，仍值得期待。
攻击循环，值得吗？
与前海主打金融不同，河套的发展重点是创新科技。由于科技创新是深圳发展的主基调，其使命或许比前海更为宏大。
在各级领导和深圳市的高度重视下，未来环套地区的建设将会加快。未来不少高净值科技人员将入驻，强劲的购买力需求也将对房价形成强有力的支撑。
河套地区房价相对较低，算福田中下水平。然而，这并不意味着它是一块低价值的土地。价格低的原因是低。
目前的深圳市场，不存在被低估的价值洼地。所见即所得。
这个世界上没有绝对完美的投资产品。如果有的话，那一定是普通人无法企及的。
Loop 值得购买的原因有以下三个：
二是供给稀缺。福田新房供应较少，但需求不变。现有市场中，二手市场活跃；
第三，河套地区概念性较强，但效益尚未实现。未来还是有希望的，但是投资周期会比较长。
那么开发需要多长时间呢？说实话，合作区规划的全面实施还存在一些不确定性，我不敢猜测。但可以看到的是，深圳在河套地区的建设进度比香港要快。这是毫无疑问的。
用户评论
看了这篇文章，心里五味杂陈。前海崛起，深圳人付出代价是肯定的，但这也是城市发展的必经之路啊。
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前海发展得太快了，感觉深圳人压力也大。但付出代价也是为了更好的生活吧，期待变化能带来更多机遇。
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这地方争议大，但不可否认的是，它带来了很多发展机遇。深圳人付出代价，也是为了家乡的未来。
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默默无闻二十多年，现在与前海相比，差距太大。深圳人会付出代价吗？心里有点慌。
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深圳人为了城市建设付出代价，确实值得敬佩。但也要关注他们的生活，别让他们太辛苦。
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这篇文章让我想到了家乡的发展，默默无闻的付出，换来的是城市的繁荣。深圳人会付出代价，但也是值得的。
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前海发展得太快，深圳人的生活压力也很大。希望他们能享受到城市发展带来的福利。
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争议大，但不可否认的是，前海的崛起让深圳焕发出新的活力。深圳人付出代价，也是为了更好的明天。
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这篇文章让我想起了自己家乡的变化。默默无闻的付出，换来的是家乡的蜕变。深圳人付出代价，也是为了家乡的未来。
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前海发展得这么快，深圳人付出代价是肯定的。但愿他们能享受到发展带来的红利。
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深圳人为了城市建设付出了太多，希望他们能过上更好的生活。前海崛起，也是他们的付出换来的。
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争议大，但深圳人付出代价是值得的。城市的发展离不开他们的努力。
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前海崛起，深圳人付出代价，但这也是城市发展的必然。期待未来能越来越好。
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默默无闻的付出，换来的是城市的蜕变。深圳人付出代价，也是为了家乡的未来。
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前海崛起，深圳人付出代价，但这也是城市发展的必经之路。希望他们能享受到发展带来的福利。
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争议大，但深圳人付出代价是值得的。他们为城市建设付出了太多。
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前海发展得太快，深圳人付出代价也是肯定的。但愿他们能享受到发展带来的红利。
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默默无闻二十多年，现在与前海相比，差距太大。深圳人会付出代价吗？心里有点慌。
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