滨江区揭东一中、泰丰华侨“三旧”改造单位近700亩招标

采购项目名称：揭东区土地管控单位（中心区第一中后单位、滨江地区泰丰华侨“三老”改造单位）发展实施方案研究项目

采购项目内容：

工作背景：

为深入贯彻落实《揭阳市重点地区土地管控实施办法》，推动统一规划、分区开发、集中开发，提高土地管理水平，引领城市有序建设，本规划以中心区、一中、周边地区、滨江泰丰华侨“三大古镇”。 “改造单位及周边地区以规划为指导，采取管控单元模式，充分利用城市更新相关政策，推进土地征用和综合储备，促进土地重组、再开发、再利用，进一步促进高效集约”。利用土地，优化发展布局，提升城市品质

首先，区域功能布局需要系统研究和论证。后区No.中区第一中学位于车田大道与兴源路交叉口西北侧。其中大部分是农田。东侧毗邻车田河，西南侧毗邻揭东区人民广场和成熟社区。

泰丰华侨“三旧”改造区位于进贤门大桥与榕江北河交汇处东南侧。现有厂区集中，紧邻榕江北河沿岸地区。是揭东区滨江路“退二进三”片区试点。规划需要从控制单元甚至更大的尺度上研究商业功能、用地布局、交通组织、配套设施等，以保证总体规划布局的科学性、合理性

其次，土地利用效率低下、分散，需要加强土地整理和城市更新。一中后面的单位大部分是农田，还有上围的老村庄和少量新建的住宅用地。一些老工厂效率低下。泰丰侨区部分企业已半停顿或效益低下，转型意愿强烈。规划统筹协调，加强土地整理和低效土地论证，确保土地管控和开发建设的可操作性。

最后，门户形象亟待提升。一中后方区域是中心区核心区的起始区，节点位置显着；泰丰华侨单元是进仙门大道与榕江北河的交汇节点，是揭东融入中心城区的核心通道节点。也展示了揭东作为城市建设形象的重要界面，目前混杂破旧的状态与城市节点位置的形象严重不符。规划需对开发强度、建筑高度、天际线、空间形态、景观环境等提出详细的控制措施。

工作内容

规划范围

这项工作的范围分为两个层次：

（一）管控单位的政策范围。单元一中：北至思源路，东至车田大道，南至揭东一中，西至人民大道，总面积约29.5公顷（442英亩）。泰丰华侨单位：北至东梅路，东至泰兴路，南至龙岗路，西至滨江路，总面积约16.7公顷（251英亩）。

（二）监管研究范围。中学后单位研究范围北起北环北路，东至车田大道，南至揭东一中，西至人民大道，面积60公顷。泰丰华侨单位研究范围北起东梅路，东至G206，南至龙岗路，西至滨江路，占地42公顷。

二、工作内容

为贯彻落实城市发展战略，按照政府工作部署和具体要求，结合企业发展、村民安置、河滨整治等方面的需求和土地利用的实际情况，做好土地整理和规划设计工作对控制单元进行整治，主要包括土地整理及效益评估、总体规划设计、控制调控调整等。

（一）土地整理及效益评估

1、理清现状。调查控制和规划调整范围的区位、交通、配套设施以及土地权属状况和利用情况，区分集体土地和国有土地的边界和范围，包括旧图库三库、二库的情况调整情况等；集体土地：明确农用地、建设用地（含宅基地）、未利用地等各类土地的数量和分布；对于国有土地：明确各项国有土地使用权的范围、边界、权属单位、所有权单位。土地用途性质及地面建设工程量；了解政策范围内用地审批和土地储备情况，为土地整理调控和规划调整研究提供基础支撑

2.市场研究。进行区域及房地产市场调研，了解区域房地产市场现状及发展情况；对本地区及周边房地产市场和土地一级市场转让价格进行研究；收集该地区实际征地、拆迁、安置及补偿标准的相关信息

3、整理规划结果。梳理现有规划成果（城市规划、土地规划）、土地类型现状、三老区专项规划等。

4.政策审查。开展土地开发相关政策研究，包括土地储备政策、土地出让相关政策、“三旧”改造政策等。

5、整地。对于控制单位区域的范围，了解政府、权利人、使用者的意愿，兼顾各方诉求，根据国家有关规定，结合本区域现状进行梳理。省、市土地管理条例和“三旧”政策要求。提出整地依据及处理建议

6.效益评估。根据征拆和“三旧”相关政策，结合土地整理策略，估算控制单位面积内拆迁补偿总额和重建建筑总面积；根据市场调研结果，结合规划用地初步优化方案，初步测算单位面积内土地整理和开发的成本和效益的管理和控制，提出规划方案的开发强度建议；根据最终规划方案评估社会效益和经济效益。

（二）管控单位规划研究调控及调控调整方案

2、用地布局、交通微循环及市政配套：结合土地整理研究，优化管控单元用地开发布局，落实各类拟定项目用地，近期和远期充分协调，拟定道路优化、微观交通组织建议和市政配套设施布局优化建议。

3、城市设计详细规划：开展城市设计空间研究和总体规划设计，保证空间形态的完整性、连续性、协调性，搭建土地出让、招商、宣传展示平台

4、规划控制指标：明确控制单元、地块的建设总量和开发强度，提出容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等指导控制指标体系，确保科学合理

5、土地出让设计条件：包括开发强度、空间形态、建筑风格、开放空间、交通组织、配套设施等强制性和指导性控制要素，作为指导土地出让和项目建设的规划设计条件

6、管控单元控制规划调整：落实控制单元土地整理研究、规划和详细设计的相关内容，按程序调整控制规划，确保规划的科学性、合法性。